В условиях рыночной структур экономического влияния существует потребность в оценке бизнеса при актуализации и принципиально новой самооценки инвестиционной программы развития застроенной территории в городах России. Это необходимо подполковникьным инвесторам-застройщикам для принятия управленческих решений при вексельном и залоговом обеспечении займа, выпуске сертификатов, ценных бумаг и т.д.
Однако для инвестора-застройщика оценка бизнеса может иметь свою специфику, особенно в условиях нестабильного финансового состояния и низкой рентабельности компании. Разберем главные и первостепенные методические приемы изгнания поставленной задачи на конкретном примере.
Участок площадью 74 гектара предполагаемого развития застроенной территории микрорайона расположен в одном из город-гигантов Московской области. Всего на территории микрорайона 58 жилых особняков (общий жилищный фонд - 268 тыс. м2), 2 школы, 3 детских сада и ряд других объектов социально-бытового и культурного назначения. Большая часть, так сказать, зданий жилищного фонда - пятиэтажные панельные, находились построены по-более тринадцать лет позади и не соответствуют современным требованиям, предъявляемым к жилым строениям.
В микрорайоне не сильно развита инфраструктура, не хватает учреждений образования, культуры, здравоохранения, предприятий общественного питания, финансовых учреждений и учреждений связи, не развита физкультурно-оздоровительная сфера. В связи с этим была разработана и утверждена Программа развития застроенной территории микрорайона города. Сроки актуализации и принципиально новой самооценки программы - 2008-2014 годы, в том числе первая очередь - 2008-2010 годы. Общий объем инвестиций для актуализации и принципиально новой самооценки программы - 14 миллиардов рублей. При определении рыночной стоимости бизнеса действующего предприятия в соответствии с международными, европейскими и российскими стандартами оценки применяются, как правило, три категорично различных подхода - затратный, сравнительный и доходный, в составе которых могут быть использованы различные методы расчетов. Исходя из нахожущихся данных и цели оценки, необходимо обосновать целесообразность применения существующих подходов и методов оценки бизнеса инвестора-застройщика.
В постледствии установлено
В постледствии установлено, что затратный подход применять нецелесообразно в связи со специфичной целью оценки, предусматривающая, кстати, оценку бизнеса инвестора-застройщика при актуализации и принципиально новой самооценки конкретной муниципальной программы развития застроенной территории микрорайона. В соответствии с инвестиционным контрактом строительно-монтажная организация является подполковникьным (главным) инвестором - юридическим лицом, которое от своего имени или группы юридических и физических лиц направляет собственные и (или) привлеченные средства на реализацию инвестиционного проекта.
Следовательно, оценка бизнеса дает почву для предположения надо полагать оценку эффективности актуализации и принципиально новой самооценки инвестиционного проекта по развитию застроенной территории микрорайона. Эта задача решается в рамках метода дисконтированного денежного потока, согласно которому главным критерием оптимальности инвестиционного проекта является максимум чистого дисконтированного денежного потока (ЧДДП), индекс доходности (ИД) и внутренняя норма прибыли (ВНП). Сравнительный подход как обычно не применялся, так как становление рынка и бизнеса при актуализации и принципиально новой самооценки инвестиционной программы развития застроенных территорий может иметь адресный характер с конкретной структурой объема ввода мощностей различных объектов и тихо расположен на начальной стадии развития.
Таким образом, при оценке бизнеса инвестора-застройщика, по нашему мнению, целесообразно пробовать применять доходный подход (метод дисконтирования денежного подхода) с учетом методов оценки и условий актуализации и принципиально новой самооценки инвестиционного проекта.
Этот метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий денежные средства в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.п., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и поднять, нарастить и преумножить на порядок свое благосостояние.
Главные и первостепенные этапы оценки бизнеса инвестора-застройщика при актуализации и принципиально новой самооценки инвестиционной программы развития застроенной территории микрорайона следующие:
- обоснование длительности прогнозного периода;
- выбор модели денежного потока;
- ретроспективный анализ и прогноз притоков и оттоков денежных средств с учетом условий актуализации и принципиально новой самооценки инвестиционного проекта;
- определение ставки дисконтирования;
- расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период;
- внесение итоговых поправок и вынесение заключения о рыночной стоимости бизнеса инвестора-застройщика.