Рынок многокомнатных квартир

В 2011 году спрос на многокомнатные квартиры на первичном рынке Москвы несколько увеличился, но не достиг докризисных показателей. При этом застройщики, следуя за спросом, сократили в своих проектах долю этого типа квартир.

На регулярном же рынке столицы доля квартир, по количеству комнат от четырех до десяти, составляет порядка 19,2% предложения. Стоимость объектов этой категории может различаться фактически в 59 раз, общая площадь квартир - в 11 раз. На рынке новостроек Подмосковья четырехкомнатные квартиры не пользуются спросом и не строятся

"Динамика спроса и объем предложения в сегменте многокомнатных квартир отражают подъемы и спады развития рынка. По мере повышения благосостояния покупателей, спрос на многокомнатные квартиры возрастает. Следуя за потребностями покупателей, застройщики увеличивают долю многокомнатных квартир при создании проектов. И, наоборот, в кризисные времена, спрос на многокомнатные квартиры и их доля в проектах сокращаются", - отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки".

Так, по данным "МИЭЛЬ-Новостройки", на рынке новостроек Московской области, представленном, в основном, новостройками эконом- и комфорт- классов наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры (54% и 30%, соответственно). Доля спроса на четырехкомнатные квартиры не превышает 3%.

В Москве наиболее востребованы двух- и трехкомнатные квартиры (31% и 34%, соответственно). Совокупная доля спроса на многокомнатные квартиры (от 3-х комнат и более) в столице выше и составляет 18%. Для сравнения, в докризисном 2007 г. эта доля была чуть больше - 21%.

Предложение многокомнатных квартир корректируется в соответствии со спросом, сейчас их строят меньше. Например, в панельных домах эконом-класса четырехкомнатные квартиры встречаются, но крайне редко. Это более рискованный для реализации формат - они продаются более низкими темпами и характеризуются длительными сроками экспозиции. Поэтому, как правило, под четырехкомнатные отводится не более 2-5% квартир в доме.

Площадь четырехкомнатных квартир составляет, в среднем, 130-150 кв. м, пятикомнатных - от 180 кв. м и более. Многокомнатные квартиры примечательны тем, что в соответствии с требованиями инсоляции, их окна выходят на три стороны. В многокомнатных объектах эконом-класса присутствует два санузла, в бизнес-классе - санузулов может быть, три и более. Четырехкомнатные квартиры, как правило, расположены на нижних или верхних этажах здания, где стоимость квадратного метра меньше. Это позволяет несколько уменьшить общую стоимость объекта.

"В настоящее время отмечается тенденция перепланировки квартир в монолитно-кирпичных домах с целью увеличения комнатности. Для российских жилых проектов характерна так называемая "коридорная система", когда выход во все комнаты осуществляется из коридора, площадь которого может составлять 15-20 кв. м, что сопоставимо с площадью жилых комнат. В зарубежных проектах как такового коридора нет; здесь предусмотрены гостиная с кухней, откуда осуществляется выход в дополнительные комнаты. Это более эффективное использование пространства, за счет уменьшения потери площадей на коридоры. При проведении перепланировки, как правило, используется данный зарубежный подход, когда кухня выносится в коридорное пространство и выход в комнаты организовывается из гостиной. Так покупатели зачастую сами увеличивают количество комнат в квартире за счет более рационального и эффективного использования пространства", - комментирует Мария Литинецкая.

"Многокомнатные квартиры в большинстве своем эксклюзивны - это достаточно узкий и своеобразный сегмент рынка, не имеющей четкой классификации. При этом многокомнатные квартиры встречаются во всех классах. Они есть в эконом-классе - небольшие по метражу (от 62 кв. м) варианты с большим количеством комнат, иногда объединенные из нескольких квартир. Они представлены и в элитных жилых комплексах современной постройки и сопоставимы по площади с загородными домами (от 200 кв. м)", - отмечает Алексей Шленов, генеральный директор "МИЭЛЬ-Брокеридж".

По количеству комнат, по базе эксклюзивных объектов компании "МИЭЛЬ-Брокеридж", основную долю сегмента многокомнатных квартир составляют четырехкомнатные - 53,7% предложения. На пятикомнатные приходится порядка 28% предложения всех многокомнатных квартир, на шестикомнатные - 7,4%, на семикомнатные - 4,6%, на восьмикомнатные - 4,9%. Меньше всего в предложении вторичного рынка Москвы представлено десятикомнатных квартир - их не более 1,4%. Девятикомнатные квартиры на вторичном рынке встречаются крайне редко.

По данным базы эксклюзивных объектов "МИЭЛЬ-Брокеридж", максимальное количество многокомнатных квартир сосредоточено в Центральном АО - порядка 53,6%. Далее следует Западный административный округ - 16,8%. На третьем месте - Северо-Западный АО - там сосредоточено порядка 10,2% многокомнатных объектов. В Юго-Западном и Юго-Восточном округах - по 3%. Наименьшая доля многокомнатных квартир приходится на Восточный административный округ - там подобных квартир менее 1%.

Ценовой диапазон вторичных многокомнатных квартир Москвы в базе предложений "МИЭЛЬ-Брокеридж" колеблется от 7,5 до 442 млн рублей. Так, по минимальной для этого сегмента стоимости - 7,5 млн рублей, предлагается четырехкомнатная квартира в районе Зябликово (ЮАО), на втором этаже девятиэтажного кирпичного дома, общей площадью 62,5 кв. м, с кухней 6 кв.м. За такую же сумму можно приобрести аналогичную по площади квартиру в районе Чертаново Центральное. Самая дорогая квартира в этом сегменте стоит 442 млн рублей. Это десятикомнатная квартира площадью 418 кв.м, в элитном жилом комплексе в Хамовниках.

Минимальная и максимальная площадь столичных многокомнатных квартир, по данным базы предложений "МИЭЛЬ-Брокеридж", составляет 62,5 кв. м и 667 кв. м соответственно. Так, самые недорогие четырехкомнатные квартиры, стоимостью 7,5 млн рублей являются также самыми маленькими по площади - 62,5 кв. м. Самый просторный вариант имеет площадь 667 кв. м - это восьмикомнатная квартира в районе Обручевский. Стоит такой объект 123,27 млн рублей.

По типу дома максимальное количество многокомнатных квартир, по данным базы предложений "МИЭЛЬ-Брокеридж", расположено в монолитных домах - 47,1%. В кирпичных домах представлен 41% многокомнатных предложений. Меньше всего таких квартир в панельных домах - на них приходится лишь 11,9%.

Цены на квартиры в Москве

По словам экспертов, цена на квартиры в объектах комфорт-класса могут быть на уровне хороших объектов эконом-класса, тех же панельных домов, но ниже, чем в объектах бизнес-класса.

Впрочем, ценообразование в Москве настолько загадочно, что квартира комфорт-класса в хорошем монолитном доме, расположенном далеко от центра, может стоить в разы дешевле, чем квартира в более престижном районе в доме 50-х годов. Местоположение для многих имеет особое значение, но есть и такие покупатели, которым район не так принципиален, и возможность приобрести хорошую квартиру в качественном доме, пусть далеко от центра, по приемлемой цене – их воодушевляет.

О том, что панель вполне может стоить дороже или на одном уровне с комфорт-классом, говорят и данные, которые приводит компания «Пересвет-Инвест». Так, в ЖК «Царицыно» (комфорт-класс) 1-комнатная квартира (50 кв.м.) стоит 5,46 млн. рублей (108 тыс/кв.м.). В ЖК «Богородский» (комфорт-класс) 1-комнатная квартира (49,1 кв.м.) стоит 5,7 млн. рублей (116 тыс/кв.м.).

В ЖК «Мичурино» (панель, эконом-класс), 1 комнатная квартира (48,3 кв.м.) стоит 6,7 млн. рублей (139 тыс/кв.м.).
В панельных новостройках Чертаново возможно приобрести однокомнатные квартиры по цене 5, 2 млн. рублей (ЖК «Аннинский») и 5,7 млн. рублей (ЖК «Чертановский»).

Что касается бизнес-класса, то здесь цена существенней выше. Так в спальном районе Чертаново в готовом ЖК бизнес-класса «Авеню-77» стоимость однокомнатных квартир составляет около 8,2 млн. рублей.

В Измайлово в ЖК «Измайловский» (бизнес-класс) однокомнатные квартиры также стоят около 8,2-8,6 млн. рублей. В ЖК «Виноградные Пруды» (бизнес-класс) около 7,1-7,4 млн. рублей.

Получается, в целом комфорт-класс сопоставим по цене с экономом, но стоит существенно ниже, чем бизнес-класс.